郑州“商改住”：恒大280米地标拟改住宅，城市楼市新风向？

元描述: 郑州恒大280米地标拟改住宅，"商改住"潮涌！多个城市加入，未来将大规模实施吗？本文深入解读“商改住”政策背后的逻辑，分析利弊及未来趋势，并提供专家观点。

引言: 自7月以来，上海、深圳、杭州、昆明、海口、长沙等多个城市密集对“商改住”放行，郑州也加入了这一行列。近日，郑州市自然资源和规划局对位于中原区的原恒大地块控规进行变更批前公示，拟将该地块的用地性质由商务用地兼容商业用地修改为二类居住用地，这无疑是郑州楼市的一则重磅消息。恒大280米地标性建筑，原本计划打造集购物、休闲、娱乐、美食于一体的商业中心，如今却要华丽转身，变为住宅。这背后究竟是哪些因素在驱动？“商改住”政策未来会大规模实施吗？本文将带您深入解读“商改住”政策背后的逻辑，分析利弊及未来趋势，并提供专家观点，为您揭开郑州楼市新风向。

“商改住”：城市楼市的新趋势？

“商改住”顾名思义，就是将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。近年，随着房地产市场供求关系发生重大变化，一些城市纷纷在“商改住”方面破冰，郑州也成为了其中之一。

恒大280米地标拟改住宅：郑州“商改住”的典型案例

今年7月，郑州市自然资源和规划局发布了《郑州市第119街坊（文化宫路东、工人路西、中原路南、伊河路北）控制性详细规划119-1地块修改论证》，拟将该地块的用地性质由商务用地兼容商业用地修改为二类居住用地。该地块曾于2018年被恒大地产子公司郑州帝景置业有限公司以底价4.42亿元摘得，恒大地产计划在该地块投资22亿元建设恒大中原经贸中心，规划建设集购物、休闲、娱乐、美食于一体的商业中心，其中主体建筑规划设计为高度280米左右的双塔地标性建筑。

恒大280米地标拟改住宅，无疑是郑州“商改住”的典型案例，也反映了当前“商改住”政策的趋势。

“商改住”背后的逻辑：供求关系的变化

那么，为什么越来越多城市开始实施“商改住”政策呢？这背后的主要原因是商品房尤其是商办项目销售持续下滑、库存高企。根据CBRE世邦魏理仕发布的《2024年上半年郑州房地产市场回顾与展望》，2024年上半年，郑州写字楼市场供应集中于郑东新区高铁站东广场与高新区科学大道沿线，共计14.5万平方米，推动市场存量上升至近518.4万平方米。全市写字楼市场平均租金较2023年下半年有所下降，空置率下降1.5个百分点至25.3%。上半年净吸纳量录得4.12万平方米，与2023年上半年基本持平。

可以看出，商办项目的销售持续下滑，库存高企，开发商纷纷大幅打折促销，不利于开发商回笼资金和缓解资金链紧张。而将商业用地改为住宅，特别是改为满足改善型需求的产品，不仅能缓解住宅供求矛盾，也能让土地出让更加顺利，可谓一举两得。

“商改住”的利弊：机遇与挑战并存

“商改住”政策的实施，既带来了机遇，也带来了挑战。

机遇：

  • 缓解住宅供求矛盾：可以增加住宅供应，满足市场需求，缓解房价上涨压力。

  • 促进土地利用效率提升：可以将闲置的商业用地转化为住宅用地，提高土地利用效率。

  • 改善城市居住环境：可以提升城市居住环境，改善居民生活质量。

挑战：

  • 公共配套设施不足：商业用地改建为住宅用地后，原有的公共配套设施可能无法满足需求，需要政府加大投入进行配套建设。

  • 交通拥堵问题：住宅人口增加，可能会导致交通拥堵问题加剧，需要政府加强交通规划和管理。

  • 片区规划定位问题：商业用地改建为住宅用地后，需要考虑片区规划定位，确保土地利用的合理性。

专家观点：未来“商改住”将如何发展？

对于未来“商改住”是否会大规模实施，专家观点不一。有专家认为，目前来看，只有部分地块进行了“商改住”调整，整体调整规模相对有限，主要是需考量地方对招商引资、产业导入和公共配套设施等方面的要求，还要考虑住宅供求关系发生重大变化。

但也有一些专家认为，随着商办项目销售持续下滑和库存高企，未来“商改住”政策实施范围可能会扩大。

“商改住”与城市发展：如何权衡利弊？

“商改住”政策的实施，需要政府部门进行科学规划和管理，权衡利弊，确保政策实施的合理性和可持续性。

  • 首先，要明确“商改住”的实施范围和标准，确保政策的透明度和公平性。

  • 其次，要加强对“商改住”项目的监管，防止出现违规操作和质量问题。

  • 第三，要加大对公共配套设施的投入，确保“商改住”项目的顺利实施和居民生活质量的提升。

常见问题解答

1. 什么是“商改住”？

“商改住”是指将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

2. “商改住”的目的是什么？

“商改住”的主要目的是缓解住宅供求矛盾，提高土地利用效率，改善城市居住环境。

3. “商改住”会给城市带来哪些影响？

“商改住”会对城市规划、交通、公共配套设施等方面产生影响，需要政府部门进行科学规划和管理，确保政策实施的合理性和可持续性。

4. “商改住”政策实施后，房价会下降吗？

“商改住”政策实施后，房价可能会受到一定的影响，但不会出现大幅下降。因为“商改住”的目的是缓解住宅供求矛盾，而不是降低房价。

5. “商改住”政策会对商办项目市场造成什么影响？

“商改住”政策会对商办项目市场造成一定的影响，但不会导致商办项目市场崩溃。因为“商改住”政策只针对部分商办项目，不会影响所有商办项目。

6. “商改住”政策未来会大规模实施吗？

目前来看，只有部分地块进行了“商改住”调整，整体调整规模相对有限。未来“商改住”政策实施范围是否会扩大，还需要观察市场供求关系的变化和政府政策的调整。

结论

“商改住”政策的实施，是城市楼市发展的新趋势，也是城市发展中的重要议题。政府部门需要科学规划和管理，权衡利弊，确保政策实施的合理性和可持续性，为城市发展注入新的活力。

“商改住”政策的未来发展，还需观察市场供求关系的变化和政府政策的调整。相信随着市场机制的完善和政府政策的引导， “商改住”政策将为城市发展发挥更大的作用。